创利融配资 圆明玖序? 中海树村项目370大平层户型草图曝光
北京进深 徐迪 中海树村35号地总平图公示后，关于产品设计的更多细节也流出。
大概率是中海玖序系列，有消息称案名是“圆明玖序”，倒是大气，创意挺省事儿的。
外立面大面积玻璃幕墙+奢石+铝板组合；内部轻法式，浅色奢装，宫殿风。
售楼处就在小区里，样板间直接做进实体楼，与会所同步亮相。
户型设计选择性非常多。南半区洋房220/260平米大三面宽，300平米四面宽。
北侧叠拼产品：下叠1-2F带地下室；上叠4-5F送露台。
中间的3F是370平米大平层，据说可能会有阳台和花池等突破，全盘仅14户。
无论是洋房还是叠拼，都可提供定制化服务，改造内部功能空间。
网传的这张370平米的平墅产品户型草图，感觉和总平图有点出入，仅供参考。
一层两梯一户，双侧入户门。
面宽26米，客厅宽12米，“无界划分”为多个功能区域：
北向为传统的会客区域，带中西双厨的餐厅休闲区；
南向空间更侧重休闲功能，可做成绿植围合的阳光茶室，或是根据主人喜好放置三角钢琴、台球桌等功能大件。
四个卧室，三间朝南，双套房，主卧面积目测有90个平方，南北通透，二进式设计，注重隐私。衣帽间尺度足可以做成小书房，配置了超大窗体。
按照这个户型图，南侧有一个小花池，海淀“好房子”产品再进一步。
中海树村项目是北京首个楼面价站上10万/平米的住宅地块，自打3月份成交起就备受关注。
项目位于海淀上地街道，占地3.97公顷，容积率1.6，地上总建筑规模约7.33万平方米，地下5.8万平方米。
最高建筑18米，规划了16栋4-6层叠拼+大平层产品。
01、海淀北五环首个叠拼项目
树村35号地是一幅长条形地块，南北长度约为东西面宽的2倍。
16栋楼两两一排，三处下沉庭院 景观连廊横贯小区腰部，将小区一分为二，南北各8栋楼。
1、北半区1-8#楼。
其中4#和8#楼西侧各有一个单元的6层洋房，面积在280/320平米左右。
纯边户，三面有窗的环幕视野，虽然进深太长，不能像圆明天颂一样做出5面宽产品，但好在面积够大，280三面宽，320可以做到四面宽带阳光主卫。
其余均为为5层叠拼+大平层产品，两梯一户，私享户外玄关。
上叠4-5F带露台，下叠1-2F带地下室；中间3F是370平米大平层。
预计叠拼面积段400-500平米，按照15万+的单价，单套总价达6000万级别。
2、南半区8栋楼均为6层退台洋房。
9#-14#楼均为两梯两户，面积段220/260平米。
15#整栋和16#楼东边两个单元是一梯两户，为起步180平户型。
所有楼栋都带下跃户型。
3、小区共4处常规出入口，2处人行，2处车行。
景观大门设置在小区西侧正中央位置，带装饰挑檐，两侧有景墙，穿过门庭配套楼是整个中央景观轴。
正门南北两侧隔着两排楼设置地库出入口；
小区南侧街坊路上、两栋楼中间，开有一处人行出入口，方便南半区业主出行。
02、楼间距18-28米
用地指标上显示容积率是1.6，但出让文件中也注明了，1.6的容积率是与东侧一条防护带统一计算的结果。
根据测绘图，这条防护带的占地面积为6074.54平方米。
实际地上建面与占地面积的比值为1.84。
地块南侧的街坊路，宽度不小于15米，长约170米，占地面积约2550平方米。
如果再去掉这条街坊路的面积，树树35号地的容积率将超过1.95。
这个容积率加18米限高，楼栋排布难度非常大。
可以看到，住宅楼东侧、南侧紧贴红线边缘；西边距用地红线2米出头；北排楼栋与围墙仅隔一条消防车道。
并排的两栋楼东西间距最大7.7米，北半区最小的只有5.8米。
南北间距最近的两栋相隔18.35米，南区略好一些，最远的能达到28米。
由于是低楼层产品，这个楼间距，采光没问题。
叠拼楼栋还特意做了南高北低的双层退台设计，视觉上与围墙拉开距离。
另一方面，东侧防护带地块在吞噬容积率的同时也释放了绿化率，住宅区适量减少绿地，做了功能服务配套用房。
出让文件中，在项目建筑风格方面有一些具体要求，包括：
建筑外立面材质需使用石材、铝板等，风格简洁、实用、美观，构造安全合理，与城市整体风貌相融合。
居住小区的住宅建筑建议增强院落围合感，沿现状树村公园形成连续的建筑界面。
居住地块内部结合中心花园，强化景观均好性与社区归属感，同时应加强与树村公园景观的融合渗透。
建筑形式、体量、色彩与圆明园遗址公园风貌相协调，突显历史特色，适当结合新中式风格。
住宅应采用坡屋顶形式。街区内的居住建筑以暖色调为主，等等。
03、单价地王的动力
树村35号地成交于今年3月18日，中海地产以27.93%的溢价率在9个竞争对手中夺得该地块。
总价超75亿元，折合楼面价10.23万元/平方米，成为北京单价地王项目。
这是一宗素质足以吸引内城改善群体的地块。
地处北五环，距离地铁13号线上地站步行约1.2公里，北侧紧邻华联商场，生活配套完善。
同时，临近上地信息产业基地，有联想、百度、腾讯、新浪、网易等众多知名互联网企业入驻。
东边是北京体育大学，隔着北五环往南，是北大和清华，文脉重地，学区属性极强，海淀最强二派，周边有上地实验小学、101学校（上地分校）等名校。
不论产业、学区还是地铁，树村板块都是称得上海淀北C位所在。
生态环境也不错，西、南双侧公园环绕，隔着清河是北五环，没有噪音问题困扰。
西北两公里是功德寺双子：和樾望云、和樾玉鸣。开盘3个多月，基本到尾盘出清阶段了，成交均价10.5万/平米。
往东两公里是刚开盘不到1个月的朱房村双子项目。
中海树村项目虽说刷新了北京楼面价纪录，但实际上每平米只比建发海晏高出7000多，海晏比贴脸的臻澐还贵了将近6000呢。
成本已结，看成交。
建发海晏目前网签139套，成交均价13.5万 ，3000万一套的房子10天成交破百套，跑出了流量盘的速度。
反倒是有成本优势的臻云，至今尚无网签转化。
用简单的加减法计算，海晏卖到13.5万，中海树村项目均价可以定到14.2万。
产品上，叠墅PK平墅；位置上，树村的圈层更胜朱房。
隔壁圆明天颂今年成交的几套次新单价都在16万 ，是目前市场上不多的升值盘。也是中海树村项目最大的底气。
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